Los peligros de un alquiler amueblado en el SCI

Fiscalidad de la empresa de bienes raíces se llama " transparente ": los pagos de arrendamiento se distribuyen a accionistas en proporción a sus acciones, y los que van a declarar como renta de la propiedad Personal.

Sin embargo, cuando SCI alquila una vivienda amueblada, se considera profesional y debe pasar la misma imposición de la manera que empresa y así deshacerse del impuesto de sociedades (IS).

Trampa amueblado de alquiler en SCI

Desde el momento en que una compañía de bienes raíces más deriva 10% de sus ingresos de un apartamento amueblado, debería ser sujetas al impuesto de sociedades.

Si los accionistas no saben, a continuación, realizan una falsedad y que esperan que la administración Impuestos aceptar su buena fe.

Principio: la actividad comercial habitual amueblado =

El SCI que practican piso sin amueblar realizar una actividad civil. Sin embargo, el apartamento amueblado es de hecho un negocio.

En principio, el mero hecho de que la práctica habitual de vacaciones SCI amueblado, incluso con carácter accesorio (incluso en una de sus propiedades), "contamina" toda la actividad (artículo 206 2 del Código Tributario) .

En consecuencia, SCI:

  • se convierte en el propósito comercial;
  • pierde la transparencia fiscal, y se convirtió en sujeto al impuesto de sociedades sobre todas sus ganancias.

Excepción 1: tolerancia al 10% de los ingresos

Sin embargo, las autoridades fiscales no requieren el pago de la IS por SCI, siempre y cuando "la cantidad antes de impuestos de sus ingresos comerciales no exceden del 10% de su ingreso total HT".

Además, de vez en cuando cruza la marca de 10% pueden ser tolerados, siempre y cuando el ingreso medio excluidos los impuestos del año y durante los 3 años anteriores no supere el 10%.

Excepción 2: Evaluación de la habitual

Mientras tanto, incluso si se aplicará la tolerancia del 10%, el impuesto de sociedades no sería automática, sino que dependerá de la naturaleza habitual o no de alquileres amueblados.

La clave para determinar si la lesión que alquila una vivienda amueblada no está sujeto a impuestos al impuesto de sociedades por lo tanto sigue el carácter habitual de la renta. Para escapar de la responsabilidad al impuesto de sociedades, el alquiler amueblado debe:

  • ser breve;
  • no renovar varios años.

Ejemplo: se consideró por el Consejo de Estado, en una sentencia de 28 de diciembre de 2012, que se repite alquiler de una propiedad amueblada por períodos de menos de 1 mes, 3 años consecutivos, lo suficiente para llenar el carácter habitual y por lo tanto para retener el comercial de la activación del impuesto sobre Sociedades de SCI.

paso de efectos transparentes entre los impuestos y impuesto de sociedades

La transición de la transparencia al impuesto sobre la opacidad tiene enormes consecuencias sobre la imposición de la lesión medular y sus asociados.

los ingresos por alquiler

Los ingresos por alquiler se considera la figura negocio, donde se eliminan los gastos de operación. Sobre En consecuencia, aplicamos el 15% de impuestos de hasta € 38.120 beneficios, 33,33% por encima.

En el balance, se vertió su acción a los accionistas, a menos se ha decidido mantener una disposición.

Si un accionista rentas de efectivo de SCI como lo haría bajo piso sin amueblar, hay una retribución gravable. Además, SCI ya no tendrá suficiente dinero en efectivo para pagar sus impuestos.

Imposición de los dividendos

Cuando SCI alquila amueblado y sujetos a impuestos empresas, los dividendos que distribuye a los ingresos asociados inversión (RCM), tributarán al 40%.

Si la empresa alquila sin muebles, los pagos de arrendamiento son directamente añadido a la base de ingresos de la tierra accionistas.

Reventa de bienes raíces

Cuando SCI, el alquiler amueblado, vendió uno de sus edificios: la ganancia de capital se grava como un ingreso excepcional en virtud el impuesto de sociedades.

Si el accionista no sabe, se distribuye la ganancia de capital entre todos los socios, cada uno se declara como ganancia de capital personal. Una vez que la voluntad de la administración tributaria poner las cosas en orden, la situación financiera de los accionistas el riesgo de ser pobre.

Nota: Esta función se aplica incluso si vendió el edificio se alquila sin muebles, desde el momento en el SCI se supone que debe declarar sus ingresos bajo el rubro impuesto empresas.

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